Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ trong những năm qua đã dẫn tới những thay đổi mạnh mẽ trong chuyển dịch mục đích sử dụng đất ở Việt Nam. Bất động sản trở thành một trong những thị trường phát triển nóng nhất và khó quản lý nhất, đi cùng với đó là những bất cập trong đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng.
Pháp luật và chính sách đất đai đã thường xuyên được đổi mới để tìm ra những giải pháp thực tế nhằm kết hợp giữa lý tưởng xã hội chủ nghĩa về sở hữu đất đai với những yêu cầu và áp lực của một nền kinh tế thị trường hiện đại đang nổi lên, tiến tới giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Mặc dù thường xuyên điều chỉnh khung luật pháp để hoàn thiện lĩnh vực quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhận được hơn 30.000 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của dân gửi tới từ 2003 tới 2006. Cho đến đầu năm 2010, nhiều địa phương cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân.
Từ những yêu cầu bức xúc này từ phía người dân và nhà đầu tư, Ngân hàng Thế giới đã nghiên cứu trong nhiều năm qua và vừa công bố ấn phẩm “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân”. Báo cáo này nhằm trợ giúp cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai trong quá trình xây dựng Luật Đất đai mới vào năm 2011 và 2012 để trình Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2013.
Ấn phẩm gồm ba báo cáo: “Hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam”, “Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam” và “Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam”.
Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu, vấn đề giá đất để tính bồi thường vẫn là vấn đề bức xúc nhất hiện nay ở các địa phương.Trên 80% ý kiến trả lời đều không hài lòng với giá đất áp dụng vào tính toán bồi thường.
Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau. Đại đa số trường hợp đều có biểu hiện áp đặt giá đất theo quyết định hành chính,thiếu phù hợp với các quy luật của cơ chế thị trường.
Chính bất cập trong đền bù dẫn tới tốc độ triển khai các dự án chậm, khiến các dự án đầu tư hạ tầng phải chịu nhiều phí tổn, làm chậm khả năng sinh lời của dự án. Khiếu kiện kéo dài gây thiếu ổn định về xã hội và giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam.
Từ phân tích hệ thống pháp luật hiện hành, nghiên cứu điểm về hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thường theo giá thị trường, và phân tích kinh nghiệm quốc tế, các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới và chuyên gia nghiên cứu độc lập đã đưa ra những khuyến nghị nhằm khắc phục các hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai.
Khuyến nghị bao gồm:
1. Xây dựng hệ thống định giá đất gồm:
- Phương pháp và thủ tục định giá đất phù hợp với thị trường,
- Hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất,
- Cơ chế giải quyết tranh chấp về giá đất,
2. Xây dựng tiêu chí áp dụng cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc và chuyển dịch
đất đai tự nguyện nhằm nâng cao vai trò của cơ chế thị trường.
3. Xây dựng hệ thông văn bản pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành về khiếu nại và giải quyết khiếu nại đất đai.
