Мартін Райзер, Директор Світового банку у справах України, Білорусі та Молдови
Незабаром Верховна Рада України розпочне розгляд у першому читанні проекту Закону України “Про ринок земель”, ухвалення якого дозволить скасувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Світовий банк, у числі інших організацій, тривалий час підтримував розвиток ринку земель в Україні. Однак нині ми бачимо ризик того, що мораторій на продаж земель може бути скасовано до створення умов для запровадження належного ринку земель. Наше занепокоєння пов’язане як із пропонованим проектом Закону “Про ринок земель”, так і з допоміжними інституціями, необхідними для роботи цього ринку.
Що стосується пропонованого законопроекту, то під час майбутніх парламентських обговорень необхідно буде вирішити такі дві найбільші проблеми. По-перше, цей законопроект накладає забагато обмежень на типи власників, які зможуть купувати землю. Наприклад, виключення юридичних осіб з числа потенційних власників і повна заборона купівлі землі іноземними громадянами призведуть до зниження попиту і, відповідно, до збереження низьких цін на землю. Подібні норми також стримуватимуть від інвестування в сільське господарство, хоча такі інвестиції вкрай потрібні для підвищення його продуктивності. Ці обмеження важко втілити на практиці і вони не в інтересах нинішніх власників землі. Переважне право на купівлю землі державою не забезпечує захисту. Натомість, створюється ризик того, що земельна реформа в Україні може, як не парадоксально, призвести до ренаціоналізації фермерських земель, що є прямо протилежним до намірів.
По-друге, пропонований законопроект, усупереч тому, що часто декларується, не створює умов для полегшення припливу фінансових потоків до сільського господарства. Банки не можуть утримувати землі, взяті у заставу, оскільки вони, як юридичні особи, мусять продати їх упродовж шести місяців. До того ж, на повторний продаж землі, здійснений не пізніше, ніж через п’ять років після її купівлі, накладатиметься високий податок, що також відлякуватиме від розвитку ринку іпотеки земель. Пропозиція створити державний земельний іпотечний банк є поганим замінником створення таких умов, за яких комерційні банки були б готові надавати кредити під заставу землі. Можна також передбачити механізми фінансування, такі як договори про відстрочку платежів, що дали б змогу сільськогосподарським виробникам, які мають обмежений доступ до кредитів, купувати землю під гарантію комерційних агрофінансових компаній. Суть проблеми полягає в тому, що актив, для якого встановлено численні обмеження щодо тих, хто може ним володіти і його продавати, має низьку вартість як застава, і створення ринку таких активів навряд чи полегшить доступ до приватного фінансування.
Припустивши навіть, що ці питання може бути вирішено, хороша законодавча база сама собою не є достатньою для того, щоб забезпечити ефективне функціонування в Україні ринку землі. Саме тому Світовий банк надавав підтримку в розробленні нової комп’ютеризованої інформаційної системи кадастру, яку нині встановлюють в органах земельних ресурсів по всій Україні. У цій системі зберігаються дані про розміщення земельних ділянок і їхніх власників. Ми очікуємо, що ця система буде готовою до середини 2012 року. Однак для захисту прав на землю та створення прозорої системи необхідно пов’язати цей кадастр із реєстром прав власності на землю, який веде Міністерство юстиції України. Ці зв’язки наразі відсутні, що призводить до серйозних ризиків. Окрім того, для забезпечення ефективної роботи ринку земель необхідно, щоб всі учасники цього ринку мали доступ до інформації, яка стосується їхніх прав, а також доступ до даних про якість земель та оцінку їхньої вартості. Покупці і продавці повинні мати право на апеляцію.
Результати опитування фермерів, проведене за нашої фінансової підтримки, вказує на те, що більша їх частина ще не готова до відкриття ринку земель. Ми погоджуємось з тим, що Україна не готова. Юридичні та інституційні умови, необхідні для ефективного ринку земель в Україні, можна створити упродовж наступного року спільними зусиллями всіх зацікавлених сторін. Українські законодавці та політики не повинні підганяти цю реформу. Ризики того, що її буде здійснено неправильно, є дуже високими.
